二手房交易合同的有效表達(dá)方式

當(dāng)事人訂立二手房買賣合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式，書面形式包括合同書、信件、電報(bào)、電傳等。合同不一定需要手寫，當(dāng)事人可以打印。

《中華人民共和國民法典》第四百六十九條

當(dāng)事人訂立合同，可以采用書面形式、口頭形式或者其他形式。

書面形式是合同書、信件、電報(bào)、電傳、傳真等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式。

以電子數(shù)據(jù)交換、電子郵件等方式能夠有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容，并可以隨時(shí)調(diào)取查用的數(shù)據(jù)電文，視為書面形式。

二手房交易具體流程是怎樣的

1.買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況。

2.買賣雙方通過協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

3.辦理過戶。買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。

4.立契。房地相關(guān)部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。

5.繳納稅費(fèi)。

6.辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。

7.買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)。

準(zhǔn)備哪些證件材料過戶二手房

1.買方：本人到場(chǎng)，提供有效身份證件、房屋買賣合同。

2.賣方：持有效身份證件及房屋所有權(quán)證到場(chǎng)辦理。

3.該房產(chǎn)為夫妻共有時(shí)，則夫妻雙方都應(yīng)該同時(shí)到場(chǎng)并提供有效身份證件、房屋共有權(quán)證及結(jié)婚證等其它相關(guān)證件。

4.如果該房產(chǎn)處于出租狀態(tài)，賣方除提供上述證件外，還須提供承租人放棄優(yōu)先購買的書面材料。

5.買方本人或賣方如果因特殊情況不能親自到場(chǎng)辦理過戶手續(xù)時(shí)，可以委托他人辦理。受托的人必須帶上公證委托書、本人有效身份證件、委托人身份證復(fù)印件(加蓋公證處“該復(fù)印件與原件相符”的印章)、房屋所有權(quán)證等相關(guān)手續(xù)前去辦理。

二手房交易中的增值稅由買方或賣方支付

二手房增值稅的承擔(dān)主體，理論上是賣方，但是買賣雙方可以通過在合同中進(jìn)行規(guī)定，變?yōu)橘I方承擔(dān)二手房增值稅。我國法律規(guī)定，個(gè)人住宅滿二年上市交易不需要交增值稅，不滿二年的個(gè)人住宅或單位住宅和商業(yè)用房上市交易的時(shí)候要交增值稅。

《中華人民共和國增值稅暫行條例》第一條

在中華人民共和國境內(nèi)銷售貨物或者加工、修理修配勞務(wù)(以下簡稱勞務(wù))，銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)以及進(jìn)口貨物的單位和個(gè)人，為增值稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納增值稅。

二手房交易違約行為有哪些

可根據(jù)合同提出違約金補(bǔ)償。在二手房交易過程可能出現(xiàn)違約情形主要有以下幾種：

1.出賣人逾期交房、逾期辦理過戶手續(xù)、逾期遷出戶口;

2.買受人逾期付款、因買方原因不能辦理過戶手續(xù);

3.買方或賣方單方違約解除合同的違約責(zé)任;

4.房屋質(zhì)量問題的違約責(zé)任;

5.房主在交房時(shí)轉(zhuǎn)移或更換房屋附屬設(shè)施或屋內(nèi)物品的違約責(zé)任;

6.根據(jù)買賣雙方的特殊需要而可能產(chǎn)生的其它違約情形;

上面提到的1、2兩項(xiàng)屬于逾期履行義務(wù)的違約行為，3屬于不履行合同義務(wù)的根本違約行為，4、5屬于履行義務(wù)不當(dāng)或不符合約定的違約行為。

賣方或買方都有可能想毀約而遲遲不去辦理過戶手續(xù)，但買方想毀約時(shí)主要采用不支付房款的方法，所以一般是賣方不辦過戶手續(xù)而引起糾紛，這時(shí)，買方如果對(duì)這套房子志在必得，一定要盡早起訴，同時(shí)為避免賣方另將房屋轉(zhuǎn)賣他人，最好將房屋進(jìn)行保全;如果買方志在違約金的賠付，須將已支付給賣方的房款取回再行起訴，以防賣方因敗訴而拖欠所支付的房款及違約金。